Inmobiliario: ¿Renta variable o Renta fija?

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En el mercado financiero, comúnmente se divide el mundo -muy a grandes rasgos- en dos clases de activo: acciones (renta variable) y bonos (renta fija). La primera tiene un flujo incierto, ya que se participa del patrimonio de la inversión, como un dueño más y por lo tanto sólo se obtendrán dividendos en la medida que el proyecto genere ganancias. En el caso de la renta fija, al ser deuda, la promesa es de un flujo “constante” sujeto a la capacidad de pago de la empresa. El único caso donde no se obtiene el flujo es cuando la empresa quiebra o hay algún tipo de reestructuración.

Si nos viéramos obligados a clasificar la inversión de renta inmobiliaria en este mundo binario, ¿A cuál de las dos categorías correspondería? La primera intuición es que la compra de un inmueble para arriendo o de un fondo que realice lo anterior a gran escala es renta fija.

Si bien la inversión en activos de renta inmobiliaria tiene una estructura de flujos que se podría asimilar a la renta fija, estudios recientes muestran que la correlación de estos con acciones supera el 65% mientras que el mismo cálculo respecto de la renta fija sólo alcanza el 11%. Esto tiene sentido ya que al comprar un inmueble uno está invertido en el patrimonio, no hay promesa de pago como al comprar la deuda. En el mismo estudio se verifica que lejos de ser un activo “descorrelacionado” o defensivo muestra una alta sensibilidad al ciclo económico, a diferencia de la renta fija que normalmente es contracíclica. Esto nos permite hacer visibles los riesgos de este tipo de inversiones: la iliquidez de la propiedad, vacancia, los ajustes futuros a los arriendos (al alza y a la baja), las variaciones de precio de los inmuebles, la mantención, etc. Todo esto hace que este tipo de proyectos se parezcan mucho más a los activos riesgosos.

A todo lo anterior se le suma otro factor muy relevante que es el alto nivel de apalancamiento usado en este tipo de inversiones. En promedio, la compra de una propiedad se realiza con niveles de deuda a patrimonio de 400% mientras que en una compañía en EE.UU. normalmente no supera el 50%. Esto sin duda incorpora un riesgo adicional a la inversión.

Aún cuando es solamente un ejercicio teórico, permite entender mejor los riesgos subyacentes y tomar decisiones informadas a la hora de diversificar e incorporarlo a un portafolio de inversión.

Esta columna fue publicada originalmente en La Segunda [LINK] el 28–02–2019

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José Ignacio Villarroel · Mar 18, 2019 · 2 min read